Sentiment di mercato 2018

Il 2018 ha confermato le tendenze rilevate nel 2017, come dimostrano i dati dell’Agenzia delle Entrate – a livello nazionale – e su base
annua, si registra una crescita delle transazioni del 6,53%, aumento più alto degli ultimi due anni. Seguendo ciò che accade a livello nazionale anche nell’area metropolitana cagliaritana e del suo hinterland si nota un trend in aumento delle transazioni.

Dando uno sguardo al mercato, sempre secondo l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate il numero degli immobili compravenduti, in Italia sono 578.647 (appunto +6.53%). Relativamente alla Sardegna nel 2018 – rispetto al 2017, si cresce di un buon 8,21% (percentualmente superiore alla media nazionale) con 13504 transazioni normalizzate. Con Cagliari Comune che ha un numero di transazioni di 1703 (+5,20%), l’area urbana cagliaritana 2036 (+ 6,70%) e l’intera provincia storica di Cagliari 6122 (+ 6,70%) tutte più o meno in linea con il dato nazionale. Solo Cagliari risulta un pò più bassa rispetto alla media nazionale e regionale. La Provincia storica di Cagliari rappresenta, comunque, il 46% del totale transato in Sardegna.

La domanda, percepita in crescita, è per lo più tuttavia orientata al segmento della locazione, complice la necessità di ricorrere ad un finanzia mento per concludere l’acquisto, che comprova il peso della componente creditizia. In questo contesto, si potrebbe pensare ad una attenuazione del ritmo di crescita ricondotto a fenomeni economici come lo spread, che non è solo un elemento finanziario ma influenza gli istituti di credito e, conseguentemente, anche i mercati reali come quello immobiliare. La mancanza di disponibilità economica, oltre al fenomeno ormai in grande ascesa dei cosidetti “millenians” indirizza, quindi la domanda, nel lungo periodo, verso la locazione piuttosto che verso l’acquisto di abitazioni. Da rilevazioni dell’ufficio Studi Fiaip Cagliari effettuate tra i suoi associati, i prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, nel 2018, sono risultati stazionari rispetto al 2017, contro la forte flessione negativa del 19%, registrata nel corso degli otto anni precedenti.

In generale, considerando i prezzi degli ultimi due anni degli immobili, abbiamo su Cagliari (-5%), Quartu Sant’Elena (-9%) Selargius (-8%) Sestu (-10%) Assemini (-10%). Rivelando come la risalita dei prezzi sia ancora lunga da vedersi nel tempo, paragonati ai livelli della bolla immobiliare, per intenderci quelli tra il 2002 e il 2009.

 A fronte di una buona domanda, l’offerta, sia nel mercato della compravendita che in quello della locazione, risulta essere ampia, senza particolari differenze tra le varie zone cittadine. Se da un lato abbiamo una domanda dinamica e un’attività transattiva in leggera crescita, dall’altro i prezzi e i canoni faticano ad invertire la rotta, registrando variazioni ancora negative, con una minor consistenza nel segmento locativo. L’andamento dicotomico di prezzi e canoni determina così un lieve incremento dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che risultano comunque più alti di molte città italiane. In contrazione i tempi medi di conclusione delle transazioni sia nella vendita che nella locazione. In particolar modo, i primi risultano inferiori di circa un mese rispetto alla media nazionale, tanto per il nuovo quanto per l’usato.

La redditività potenziale lorda da locazione segue flussi diversi a seconda del comparto: in leggerissima crescita per abitazioni, determinati anche dall’utilizzo dei contratti con cedolare secca e a canone concordato saliti al 4,9% lordo. Sono in leggerissimo aumento anche le redditività del comparto dei negozi, che come è noto, ha beneficiato dal 1’ gennaio 2019 della possibilità di usufruire dell’opzione cedolare secca, mentre è in continuo calo il comparto uffici e capannoni. La chiusura verso i mercati esteri delle imprese locali, un tasso di occupazione al di sotto dei rispettivi dati medi nazionali, testimoniano le attuali difficoltà economiche e congiunturali, che impattano sul mercato corporate del capoluogo sardo. Il contesto economico non agevola la ripresa dei settori non residenziali correlati all’andamento dell’economia del territorio.

Come detto precedentemente l’offerta tende ad accumularsi evidenziando una difficoltà oramai strutturale di assorbimento dello stock esistente, con contestuale incremento della quota di invenduto. Anche i canoni locativi osservano tendenze negative, più marcate nel comparto del terziario. Le riduzioni dei valori hanno avuto ripercussioni sugli sconti medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi, i cui valori sono scesi. I rendimenti lordi da locazione crescono leggermente, sia su base semestrale che annuale. Per tutto il 2019 le indicazioni invitano tuttavia nuovamente alla prudenza. In attesa che i dati economici si consolidino e le previsioni di investimento vengano attuate, ci si aspetta, pressoché per tutti i comparti, un’ulteriore flessione dei valori e dell’attività transattiva, percezione più marcata per il comparto retail. 

Continua ad essere netta tuttavia la differenza tra il mercato residenziale e i settori d’impresa: il primo continua ad essere in leggera crescita caratterizzato da una domanda e da un’attività di scambio, soprattutto relativamente al mercato della prima casa. Mentre per quanto riguarda gli immobili da destinare a impresa: negozi, laboratori e capannoni, continua la discesa dei prezzi e l’esiguità delle compravendite. Anche perché le banche sembrano non essere disposte ad accettare scommesse sulle capacità di rimborso delle aziende, visto il momento congiunturale che attraversano. Il mercato dei capannoni industriali continua la sua fase negativa. Ad un ulteriore calo della domanda, ha fatto riscontro l’ennesima flessione dell’attività transattiva. A risentire particolarmente le criticità del comparto sono i prezzi e i canoni, che hanno fatto registrare una diminuzione annuale, rispettivamente, del 6% e del 5%. Si conferma inoltre che l’utente finale sia più sensibile a sostenere spese maggiori, a fronte di migliori caratteristiche in termini di efficienza energetica.

Dal punto di vista previsionale, la situazione del mercato residenziale continua ad essere nel complesso ancora piuttosto instabile. Se per quanto riguarda gli scambi ci si attende, ancora, un incremento del numero di contratti, i valori non sembrano ancora aver raggiunto il punto di minimo e si ipotizza pertanto un’ulteriore, seppur lieve flessione, anche perché gli unici progetti importanti in fase di programmazione, soprattutto nella Città di Cagliari per esempio, sono relativi al comparto ricettivo (nascita di hotel di lusso in diverse zone della città) e alla costruzione del nuovo stadio.
a cura ufficio studi Fiaip Cagliar