Sentiment di mercato 2017

L’andamento del mercato immobiliare dell’area metropolitana cagliaritana e del suo hinterland, dopo un lungo momento di stagnazione, continua a mostrare segnali di miglioramento per quanto riguarda la vivacità. La domanda abitativa continua ad essere rilevante e in crescita, senza alcuna distinzione tra tipologie di mercati e ci si aspetta nei prossimi anni il ritorno positivo della variazione dei prezzi, al momento registrato solamente nel nord Italia.

Del resto l’Italia è l’unica nazione europea dove ancora non c’è stato la ripresa del mercato in termini di valori immobiliari, questo perché continua ad essere impressionante il carico fiscale che tutti i Governi che si sono succeduti nell’ultimo decennio hanno visto come il “bene casa”, un sicuro serbatoio a cui attingere per avere introiti certi in termini d’imposta.

Da rilevazioni dell’ufficio Studi Fiaip Cagliari effettuate tra i suoi associati, i prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, nel 2017, sono risultati stazionari rispetto al 2016, contro la flessione del 19% registrata nel corso degli otto anni precedenti.

In generale i prezzi degli ultimi due anni degli immobili su Cagliari (-4%) e la sua area vasta che comprende soprattutto i comuni di Quartu (-11%) Selargius (-9%) Sestu (-8%)Assemini (-8%) rivelano come la risalita dei prezzi sia ancora lunga da vedersi nel tempo, paragonati ai livelli tra gli anni 2002 2009.

I prezzi tendono a stabilizzarsi anche nel 2018: -1% la variazione trimestrale per le abitazioni nuove, -0,6% per le usate. Nonostante il mercato locativo registri una minore vivacità rispetto alla compravendita, i canoni fanno registrare un timido +0,2% su base trimestrale (l’ultima rilevazione positiva risale ai primi mesi del 2011).

Dando uno sguardo al mercato, secondo l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate il numero degli immobili compravenduti, relativamente alla Sardegna cresce nel 2017 rispetto al 2016 di un buon 6,14. Con Cagliari che ha un numero di transazioni normalizzate di 1618 (+7,84), l’area urbana cagliaritana 1906 (+7,84), e l’intera provincia 5732 (+9,04), mentre in Sardegna le transazioni normalizzate sono state 12462. L’intera provincia di Cagliari traina il mercato sardo avendo il 46% del totale delle transazioni normalizzate. Sono certamente segnali positivi, ma che ancora non riescono a trainare altrettanto il livello dei prezzi.

Continua ad essere netta tuttavia la differenza tra il mercato residenziale e i settori d’impresa: il primo continua ad essere in crescita caratterizzato da una domanda e da un’attività di scambio, soprattutto relativamente al mercato della prima casa, che lascia presupporre un possibile vero riavvio del settore. Mentre per quanto riguarda gli immobili da destinare a impresa: negozi, laboratori e capannoni, continua la discesa dei prezzi e l’esiguità delle compravendite. Anche perché le banche sembrano non essere disposte ad accettare scommesse sulle capacità di rimborso delle aziende, visto il momento congiunturale che attraversano. Il mercato dei capannoni industriali continua la sua fase negativa. Ad un ulteriore calo della domanda, ha fatto riscontro l’ennesima flessione dell’attività transattiva. A risentire particolarmente le criticità del comparto sono i prezzi e i canoni, che hanno fatto registrare una diminuzione annuale, rispettivamente del 6% e del 5%.

Il settore commerciale non lascia presagire segnali di recupero. I tempi medi di vendita rimangono su livelli alti (12 mesi), mentre le tempistiche per la locazione si attestano a 5,5 mesi. Continua la contrazione dei prezzi (-0,5% la variazione per la compravendita), (-0,6% la variazione nella locazione). Le tempistiche medie di locazione si portano sui 7,5 mesi; di gran lunga maggiore il tempo necessario per vendere un immobile industriale (mediamente 16 mesi). I rendimenti medi lordi annui non superano i 5 punti percentuali, senza particolare differenza tra il nuovo e l’usato. Le previsioni per il 2018 propendono ancora per una diffusa contrazione dei valori, sia sui prezzi che sui canoni. La redditività potenziale lorda da locazione segue flussi diversi a seconda del comparto: in leggerissima crescita per abitazioni, determinati anche dall’utilizzo dei contratti con cedolare secca e a canone concordato saliti al 4,9% lordo, in continuo calo per gli uffici e i negozi. Si conferma inoltre che l’utente finale sia più sensibile a sostenere spese maggiori, a fronte di migliori caratteristiche in termini di efficienza energetica.

La dimostrazione di un risveglio del settore, è testimoniata anche dai tempi medi di vendita e di locazione nel residenziale, che sono leggermente diminuiti; rispetto a quelli rilevati nel 2016, oscillano tra i 3 e i 5 mesi del centro e i 4 e gli 8 mesi della periferia. Stabili anche i tempi medi di locazione, che variano tra 1 mese e 3. Le previsioni per il 2018 sono di continua timida ripresa del mercato, favorito anche dai prodotti bancari tornati ad essere molto competitivi per la clientela, tuttavia gli istituti bancari sono molto più attenti che in passato sulla valutazione della capacità di rimborso dei richiedenti.

A cura dell’Ufficio studi Fiaip Cagliari