Sentiment di mercato 2019

Anche il 2019 ha confermato il trend positivo del 2018, come dimostrano i dati dell’Agenzia delle Entrate – a livello nazionale e su base annua, si registra una crescita delle transazioni del 4,3%. Seguendo ciò che accade a livello nazionale, anche nell’area metropolitana cagliaritana e del suo hinterland si nota un trend in aumento delle transazioni.

Dopo il picco di compravendite del 2018, in cui si è osservato un livello del numero di scambi che non si vedeva dal 2007 – ultimo anno pre crisi – l’attività transattiva scende leggermente, pur essendo sempre in crescita.

Dando uno sguardo al mercato, sempre secondo l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate il numero degli immobili compravenduti, in Italia sono 603.541 rispetto ai 578.647 del 2018 (appunto +4,3%). Relativamente alla Sardegna nel 2019 – rispetto al 2018, si cresce di un buon 2,5% con 13.843 (nel 2018 erano 13504) transazioni normalizzate.

Con Cagliari Comune che ha un numero di transazioni di 1718 (+0,9 rispetto al 2018), l’area urbana cagliaritana 2149 (+ 5,6%) e l’intera provincia storica di Cagliari 6186 (+ 1%) tutte più o meno in linea con il dato nazionale.

La provincia storica di Cagliari rappresenta, comunque, il 44,69% del totale transato in Sardegna.

La domanda, percepita in crescita, è per lo più, tuttavia, orientata al segmento della locazione, complice la necessità di ricorrere ad un finanziamento per concludere l’acquisto, che comprova il peso della componente creditizia. In questo contesto, si potrebbe pensare ad una attenuazione del ritmo di crescita ricondotto a fenomeni economici come lo spread, che non è solo un elemento finanziario ma influenza gli istituti di credito e, conseguentemente, anche i mercati reali come quello immobiliare.

Da rilevazioni dell’ufficio Studi Fiaip Cagliari effettuate tra i suoi associati, i prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, nel 2019, sono risultati stazionari rispetto al 2018, contro la forte flessione negativa registrata nel corso degli otto anni precedenti.

In generale, considerando i prezzi degli ultimi due anni degli immobili, abbiamo su Cagliari (-3%), Quartu Sant’Elena (-5%) Selargius (-4%) Sestu (-7%) Assemini (-6%).

Rivelando come la risalita dei prezzi sia ancora lunga da vedersi nel tempo, paragonati ai livelli della bolla immobiliare, per intenderci quelli tra il 2002 e il 2008.

A fronte di una buona domanda, l’offerta, nel mercato della compravendita risulta essere ampia, senza particolari differenze tra le varie zone cittadine. L’offerta locativa purtroppo non ha lo stesso trend di offerta del mercato della compravendita, complice il fatto che molti proprietari hanno destinato le loro seconde case anche in città ad affitti brevi, che risultano essere più remunerativi.

Se da un lato abbiamo una domanda dinamica e un’attività transattiva in leggera crescita, dall’altro i prezzi faticano ad invertire la rotta, registrando variazioni ancora negative, fatto che nella locazione non avviene, anzi, i prezzi sono in salita, complice il motivo descritto nel precedente punto.

L’andamento dicotomico di prezzi e canoni determina così un lieve incremento dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che risultano comunque più alti di molte città italiane. In contrazione i tempi medi di conclusione delle transazioni sia nella vendita che soprattutto nella locazione.

Fatta eccezione per Venezia, Cagliari è la città che presenta la percentuale più alta di interessati all’acquisto di un’abitazione residenti in altro comune della provincia (fonte Nomisma).

La redditività potenziale lorda da locazione segue flussi diversi a seconda del comparto: in leggera crescita per abitazioni, determinati anche dall’utilizzo dei contratti con cedolare secca e a canone concordato saliti al 4,9% lordo.

Sono stati in leggerissimo aumento anche le redditività del comparto dei negozi, che come è noto, ha beneficiato solo per il 2019 della possibilità di usufruire dell’opzione cedolare secca, possibilità negata per il 2020.

La chiusura verso i mercati esteri delle imprese locali, un tasso di occupazione al di sotto dei rispettivi dati medi nazionali, testimoniano le attuali difficoltà economiche e congiunturali, che impattano sul mercato corporate del capoluogo sardo. Il contesto economico non agevola la ripresa dei settori non residenziali correlati all’andamento dell’economia del territorio.

Come detto precedentemente l’offerta tende ad accumularsi evidenziando una difficoltà oramai strutturale di assorbimento dello stock esistente, con contestuale incremento della quota di invenduto. I canoni locativi nel settore terziario osservano tendenze negative.

I rendimenti lordi da locazione crescono leggermente, sia su base semestrale che annuale. Per tutto il 2020 le indicazioni invitano tuttavia nuovamente alla prudenza. Anche e soprattutto l’emergenza Covid -19 ha obbligato tutti gli analisti a rivedere le valutazioni, in attesa dell’autunno dove si spera che i dati economici si consolidino e le previsioni di investimento vengano attuate, ci si aspetta, pressoché per tutti i comparti, un’ulteriore flessione dell’attività transattiva, percezione più marcata per il comparto retail.

Per tutti i settori, tuttavia, sempre relativamente al 2019 l’incremento del transato è al di sopra delle maggiori Città italiane. Valori e tempi di chiusura, risultano, nel complesso, al di sopra dei riferimenti medi nazionali.

Continua ad essere netta, tuttavia, la differenza tra il mercato residenziale e i settori d’impresa: il primo continua ad essere in leggera crescita caratterizzato da una domanda e da un’attività di scambio, soprattutto relativamente al mercato della prima casa. Mentre per quanto riguarda gli immobili da destinare a impresa: negozi, laboratori e capannoni, e soprattutto uffici continuano nella loro discesa dei prezzi e l’esiguità delle compravendite.  Anche perché le banche sembrano non essere disposte ad accettare scommesse sulle capacità di rimborso delle aziende, visto il momento congiunturale che attraversano.

Il mercato dei capannoni industriali continua la sua fase negativa. Ad un ulteriore calo della domanda, ha fatto riscontro l’ennesima flessione dell’attività transattiva. A risentire particolarmente le criticità del comparto sono i prezzi e i canoni, che hanno fatto registrare una diminuzione annuale, rispettivamente, del 6% e del 5%.

Si conferma inoltre che l’utente finale sia più sensibile a sostenere spese maggiori, a fronte di migliori caratteristiche in termini di efficienza energetica.

Dal punto di vista previsionale, si aspettano i benefici che il superbonus 110% possa avere sull’edilizia, grande possibilità per una rivitalizzazione del comparto.

Per quanto riguarda il comparto turistico delle seconde case, il 2019 aveva visto crescere l’interesse degli stranieri per investimenti di medie dimensioni, al mare  ma anche per le zone interne della Sardegna e del Medio Campidano con la scoperta dei piccoli borghi che sono arrivati a rappresentare il 15% della domanda, mentre il restante 85% restava di interesse precipuo dell’utenza regionale e continentale, in dipendenza soprattutto della  diminuzione dei prezzi (mediamente -3,5/-5%)

Tale segmento però  continua a risentire della fragilità  congiunturale e della incertezza di questi tempi, nonché  della complicata situazione dei trasporti a da una politica di imposte che dovrebbe essere alleggerita per un vero rilancio del comparto.

Di fatto ciò  riavvicinerebbe all’acquisto per investimento, visto comunque il perdurare dell’interesse alla locazione, soprattutto degli stranieri almeno per un 70%.

Non si è  ravvisato infatti un calo dei canoni estivi di locazione, semmai una contrazione del periodo di vacanze (in media 15 gg.)

Per quanto riguarda la progettualità di grandi opere nell’area Cagliaritana in fase di programmazione, per esempio, si segnala il nuovo progetto FAS recentemente presentato in occasione del MAPIC 2019 che è un progetto di riqualificazione di una ex acciaieria che racchiude elementi di forte attrattiva, sempre più richiesti de mondo del retail e del tempo libero.

Si tratta di una riconversione dei fabbricati attuali in strutture appunto per il retail e per i servizi terziari connessi alle esigenze aeroportuali, vista anche la vicinanza al più grande aeroporto della Sardegna, oltre alla realizzazione di 1850 posti auto e un parco urbano attrezzato.

Accelerano anche i lavori per il nuovo Stadio, con diverse innovazioni per il settore, tra cui la possibilità di modificare la propria capienza. Tra i servizi al suo interno un hotel, diversi ristoranti e una piscina.

(a cura ufficio studi Fiaip Cagliari)