L’andamento del mercato immobiliare degli ultimi mesi è stato migliore di quelle che erano le aspettative.
Le condizioni macroeconomiche generali lasciavano prevedere un calo molto più drastico, invece, i dati dell’Agenzia delle Entrate – a livello nazionale e su base annua – hanno registrato una diminuzione delle transazioni del 3,6%.
Anche in Sardegna, nell’area metropolitana cagliaritana, del suo hinterland e della stessa Città di Cagliari, si nota un trend leggermente negativo.
Nulla di catastrofico, fortunatamente. Ma dopo il picco di compravendite del 2018, in cui si è osservato un numero di scambi che non si vedeva dal 2007 – ultimo anno pre crisi – l’attività transattiva è calata leggermente e il trend negativo si è consolidato in seguito alla situazione emergenziale.
Dando uno sguardo più ampio al mercato, sempre secondo l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, il numero degli immobili compravenduti in Italia sono 563.212 rispetto ai 603.541 del 2019 (appunto – 3,6%). Relativamente alla Sardegna, nel 2020, rispetto al 2019, si è registrato un calo del 6,1% con 12.705 (nel 2019 erano 13.843) transazioni normalizzate.
Con il Comune di Cagliari che ha un numero di transazioni di 1549 (-9,0 rispetto al 2019), l’intera provincia ne ha registrate 5767 (-5,9).
Tutte più o meno in linea con il dato nazionale.
Seppur di fronte ad un risultato, per quanto di segno negativo, migliore di quanto ci si aspettasse, occorre mantenere un atteggiamento basato sulla prudenza.
Sussiste ancora, infatti, il timore di un crollo del mercato di dimensioni più ampie rispetto a quelle registrate ad oggi, anche per le reazioni e le conseguenze alla pandemia da Covid-19, che non sono ancora quantificabili.
Quel che è certo è che la pandemia in corso sta avendo un impatto enorme sulla vita delle persone, sulle famiglie e sulle comunità.
Il periodo che stiamo vivendo ha delle conseguenze tangibili ed altre ancora intangibili, che potrebbero produrre effetti negativi all’intero mercato immobiliare paragonabili a quelli manifestati nel corso delle recenti crisi, che ormai ci apprestavamo a superare.
L’elemento più importante, che non è misurabile, è l’impatto della pandemia sul reddito delle famiglie e tutto ciò che ne consegue.
La casa, però, è ancora vista come il “bene rifugio” d’eccellenza e ciò, almeno a Cagliari, ha vitalizzato, seppur in maniera contenuta, la domanda e la dinamica delle compravendite.
FIAIP Cagliari conferma, per quanto riguarda il residenziale, gli elementi congiunturali negativi rispetto alla media nazionale mentre per il non residenziale evidenzia una continua fase di difficoltà del mercato che, tuttavia, rispecchia approssimativamente quanto succede a livello nazionale.
Se è vero che dopo il lockdown della scorsa primavera la domanda del residenziale era orientata verso soluzioni ampie, con un maggior numero di ambienti e la presenza di alcuni servizi e pertinenze ritenute imprescindibili (come la vicinanza ad un parco e la presenza di un terrazzo o un giardino), è altrettanto vero che quella caduta dei prezzi che ci si aspettava, ma che di fatto non si è osservata, ha fatto sì che le famiglie ritornassero sui propri passi prediligendo soluzioni economiche più abbordabili.
A ciò è fortemente correlato il tema del calo dell’occupazione, se confermato, e quindi di reddito disponibile che potrebbe provocare il rinvio di molte decisioni di acquisto.
I settori del direzionale e del commerciale sono caratterizzati da deboli attività di compravendita e il brusco calo registrato in tutti i comparti non è andato di pari passo con la flessione delle quotazioni.
La forbice tra gli andamenti dei prezzi (in leggera contrazione) e quelli dei volumi (in diminuzione) è dovuta al ritardo con cui la componente venditrice è disposta ad adattare le proprie aspettative alle mutate condizioni di contesto. Questo aspetto fortemente evidente nella prima parte dell’anno, nel corso degli ultimi mesi, e in correlazione con il perdurare dello stato di emergenza, è stato in parte contrastato da un ampliamento dello sconto concesso sui prezzi effettivi.
Il quadro sin qui delineato, come detto in apertura, non lascia presagire un futuro certo. Il perdurare dello stato di incertezza determina un calo delle aspettative e delle prospettive.
Tendenze supportate anche dagli agenti immobiliari del sud Sardegna: il 70% dei quali a metà del 2020 sosteneva che entro la fine del 2020 il livello di attività della propria agenzia sarebbe ritornato ai livelli pre-Covid-19. Oggi, invece, scende al 60% la percentuale di chi ritiene che si arriverà ai livelli an-te-crisi tra il 2021 e il 2022.
Per quanto riguarda il settore residenziale, le previsioni degli agenti immobiliari FIAIP raccolte nella prima parte dell’anno, che prospettavano un volume di contratti in aumento, sia nel segmento delle compravendite sia nella locazione, associato ad un leggero calo dei canoni e ad una sostanziale stabilità dei prezzi, non hanno trovato un completo riscontro nella seconda parte dell’anno. Dopo il periodo di lockdown della scorsa primavera, le compravendite hanno registrato degli incrementi che facevano ben sperare in un mercato agevolato soprattutto da mutui concessi con tassi d’interesse molto bassi da parte delle banche e, in misura minore, favorito dall’annuncio di bonus e detrazioni che hanno stimolato l’attenzione per investimenti sull’usato o sugli immobili da ristrutturare.
L’offerta è infatti stabile, sia nella compravendita che nella locazione. Ciò che si rileva in misura netta è la riduzione dei tempi necessari a concludere la trattativa, sia di acquisto che di affitto. Le tempistiche medie di vendita e di locazione, sia per il nuovo che per l’usato, si sono ridotte in misura evidente, complice il timore di nuovi periodi di lockdown con conseguente slittamento della chiusura della trattativa.
Prezzi e canoni, come detto in precedenza, non hanno registrato le flessioni previste per contrastare il periodo. Il quadro sin qui delineato può essere sintetizzato in una contrazione contenuta dei prezzi, considerando la congiuntura, e di un’offerta tendenzialmente stabile, che non è disposta a concedere ampi sconti pur di concludere la trattativa. La complessiva rigidità dei prezzi, a fronte di uno scenario di riferimento che è di recessione, lascia intendere che la domanda che maggiormente influenza le variabili di mercato è una domanda di necessità, cioè una domanda che si posiziona nella parte di mercato al di sotto del valore mediano e che è fortemente dipendente dal credito. Il rendimento medio lordo da locazione è stabile al 5,8%, con punte del 6,3% nelle aree di pregio.
Ci si aspetta che lo snellimento della procedura per usufruire del Superbonus 110%, aiuti la vivacità del mercato. Analogamente ci si aspetta impulso dal Fondo di Garanzia approvato dal Governo a favore degli Under 36 insieme alle agevolazioni di acquisto a esso collegate.
Per quanto riguarda il settore commerciale e del terziario, dopo una netta riduzione dell’attività transattiva registrata nella prima parte del 2020, nella seconda parte dell’anno continua a diminuire drasticamente il numero delle compravendite nei mercati non residenziali soprattutto del capoluogo sardo. Questa netta flessione è ovviamente riconducibile all’impatto che ha avuto il Covid-19 sui mercati finanziari e sull’economia nel complesso. Il comparto retail è quello che registra il maggior calo del numero di scambi.
A differenza di quanto osservato nel comparto residenziale, dove accanto ad un calo dei volumi transati si ha una percezione della domanda e del numero delle compravendite in ripresa, lo stesso non si può dire per gli immobili di impresa. Uffici, negozi e capannoni osservano una continua e costante flessione della domanda che risulta, tuttavia, stabile per la locazione. La mancata disponibilità di spazi qualitativamente rispondenti alla domanda, associata ad una carenza di progetti di investimento, volti a migliorare l’offerta, determina un quadro complessivamente critico. I valori immobiliari, indipendentemente dal segmento di mercato, risultano, in media, ancora in diminuzione, con variazioni più negative (-4,5%) rispetto ai corrispondenti dati nazionali.
L’andamento dei settori di impresa è maggiormente correlato al reddito delle famiglie e da quanto l’emergenza sanitaria ha intaccato le loro attività.
Per i mesi a venire, ancora una volta le previsioni non restituiscono un quadro particolarmente favorevole per la compravendita dove ci si attende, infatti, una prosecuzione della flessione dei valori e degli scambi. Non molto diverso il quadro delineato dalle previsioni relative al segmento della locazione, connotato da una maggiore stabilità del numero di scambi nel direzionale e nel comparto industriale, mentre sono percepiti ancora in netta flessione nel segmento commerciale.
Per quanto riguarda i progetti in essere nel mercato cagliaritano in genere, si segnala l’aumento di hotel di alto livello e, come ormai noto, nel mese di maggio è stato firmato l’atteso accordo tra il Cagliari calcio e lo Sportium per l’assegnazione dell’incarico inerente la progettazione definitiva del nuovo stadio; passaggio fondamentale per continuare la valutazione che porterà alla stesura del progetto definitivo.