Sentiment di mercato 2022

I dati del report dell’Osservatorio Fiaip (Osservatorio Immobiliare Nazionale) evidenziano nel 2022 livelli di compravendita nel settore residenziale che non si registravano da oltre vent’anni (+3,5% rispetto al 2021, pari a 775 mila transazioni complessive). I valori di mercato sono risultati sostanzialmente stazionari, salvo aumenti nei grandi centri urbani (+5/10%), generati da una domanda che rimane alta a fronte di un’offerta sempre più ridotta, sia in relazione alla vendita che all’affitto. Per l’uso diverso dall’abitativo si registra invece un andamento delle compravendite (negozi +0,5% uffici -0,1% capannoni -0,3%,) e dei prezzi (negozi +0,2%, uffici +0,1% e capannoni -0,8%) sostanzialmente sulla stessa linea del 2021.

MERCATO IMMOBILIARE REGIONALE E PROVINCIALE:

Il mercato immobiliare si conferma in significativa crescita nel 2022 con valori di mercato in rialzo nei grandi centri urbani. Preoccupa la scarsità dell’offerta di case sia da vendere che da affittare soprattutto nelle città universitarie e a forte vocazione turistica che potrà determinare un ulteriore rialzo dei prezzi, ma le prospettive per il 2023 rimangono positive.

Lo Scenario Regionale si articola in due parti con approfondimenti su tre livelli territoriali. La prima presenta i dati regionali per ogni provincia e per i comuni
capoluogo. La seconda parte comprende i focus provinciali nei quali sono esaminati i dati delle abitazioni:
− dei comuni delle province anche aggregati in macroaree provinciali;
− delle città capoluogo con un’analisi dei dati su compravendite e prezzi in ognuna delle zone OMI del comune, a sua volta raggruppate in macroaree urbane, ove esistenti.

Nella Tabella 1 e nella Tabella 2 sono riportati i principali dati del settore residenziale regionale: i volumi di abitazioni compravendute (NTN) e l’indicatore di intensità del mercato IMI (quota dello stock di abitazioni compravenduto) con le relative variazioni
annue, nel dettaglio delle province e dei comuni capoluogo.

È possibile, a partire da tali dati, effettuare una sintetica analisi della composizione e delle dinamiche del mercato immobiliare regionale. Entrando nel dettaglio del mercato immobiliare delle compravendite, la Tabella 1 evidenzia un incremento nel 2022, del numero delle transazioni rispetto al 2021 del 8,6% a livello regionale (prevalentemente in provincia di Sassari) e una dinamicità di mercato abbastanza contenuta ma comunque positiva.

Nel 2022, più dell’80% del numero delle transazioni si ha per le provincie di Cagliari e Sassari (rispettivamente 42,9% e 38,9%). Lo stesso andamento del mercato immobiliare si ripropone anche per i capoluoghi di provincia: infatti la Tabella 2, che mostra gli andamenti relativi ai soli capoluoghi, evidenzia un incremento del numero delle transazioni rispetto al 2021 in modo marcato per Sassari, lieve per Cagliari ed Oristano mentre un decremento per il capoluogo di Nuoro.

Come lo scorso anno, i comuni dell’entroterra registrano un numero basso di compravendite mentre le zone più dinamiche del mercato immobiliare rimangono

quelle della costa orientale della provincia di Sassari e i comuni di Cagliari e Sassari, un discreto numero di compravendite si manifestano anche nei capoluoghi di Nuoro e Oristano.
I comuni dell’entroterra, con riferimento alle provincie storiche, che registrano un numero esiguo di compravendite sono, nella provincia di Sassari: Ossida, Monteleone Rocca Doria, Cheremule; nella provincia di Oristano: Siapiccia, Albagiara, Boroneddu, Tadasuni, Pompu, Curcuris, Morgongiori mentre nella provincia di Nuoro: Loculi, Oniferi, Lei, Sagama e Talana.

In termini di quotazioni i prezzi medi di mercato a livello regionale hanno registrato una lieve diminuzione sia a livello di capoluoghi che a livello di provincia. Si registrano delle diminuzioni dei prezzi medi di circa l’6,9 e 0,9% per i capoluoghi di Nuoro e Sassari. Le quotazioni più elevate si verificano nel capoluogo di Cagliari con 1.814 euro/m2 e nei restanti capoluoghi si attesta più basso (1.291, 1.253 e 1.298 euro/m2 rispettivamente per il capoluogo di Nuoro, Oristano e Sassari).

Nel resto della provincia, la quotazione media più bassa pari a 592 euro/m2 si verifica nei comuni della provincia di Oristano.
Il numero indice delle quotazioni delle abitazioni presenta in Sardegna una generale, seppur lieve, discesa dal 2012 al 2022.

GUERRA IN UCRAINA E CONSEGUENZE SUL MERCATO IMMOBILIARE:

È prevedibile un aumento dell’inflazione che potrebbe portare gli italiani a misure e scelte più prudenti, che a loro volta potrebbero ripercuotersi nel settore immobiliare.
Però, chi dispone di medie/grosse somme, potrebbe invece optare per la scelta opposta: decidere cioè di investire in un bene rifugio (come appunto la casa) evitando la troppa liquidità o investimenti più rischiosi e più volubili. Oltre alla crescita dell’inflazione, un’altra conseguenza della guerra potrebbe essere l’aumento dei tassi dei mutui, che potrebbero quindi diventare di più difficile accesso.

Il mercato residenziale dovrà fare i conti con inflazione e probabile innalzamento dei tassi sui mutui, che potrebbero rallentare il mercato e rendere gli acquirenti più cauti. Dall’altro lato potrebbero essere in tanti coloro che decideranno di “rifugiare” i propri risparmi in un investimento che da sempre per gli italiani è considerato sicuro, ovvero quello della casa. La logistica è il settore che più è cresciuto durante la pandemia, difficile dire se subirà uno scossone da questa guerra, al momento non vi sono elementi per pensare possa esserci. Per quanto riguarda il ricettivo, settore già in crisi dopo due anni di pandemia, vi saranno conseguenze negative soprattutto date dalla mancanza del turismo russo che, in certe zone d’Italia, era fortemente presente.

Vi sarà un innalzamento dei prezzi dovuto al fenomeno inflattivo che sta interessando tutti i settori dell’economia, nonché un probabile innalzamento dei tassi sui mutui. Le operazioni di investimento da parte degli operatori internazionali, almeno quelle in corso, al momento sono state tutte confermate e senza particolari ricadute. Dobbiamo però precisare che il mercato dei capitali è molto veloce nei cambiamenti e, pertanto, mutazioni di politiche di investimento potrebbero esserci da un giorno all’altro senza che queste siano accompagnate da particolari anticipazioni.

A cura ufficio studi FIAIP Cagliari